부동산 투자를 위한 다양한 팁!

 

✅ 매수 순서 팁

- 공시가 1 이상: 젤 비싼 1.1>덜 비싼 8.4>저렴 12.4%

- 공시가 1 이하: 언제 사도 몇 채 사도 1.1%

 

* 공시가 1 이하 1000채 먼저 사고

1001채 때 똘똘이 공 1 이상사도 1.1%라서

젤 비싼 똘똘이 찾느라고 공 1 이하 놓칠 필요 없음

공시가 1 이하는 갭 벌어지기 전에 언제든 빨리 담기!

 

✅ 공시가 1이하 취득세

조정, 비조정 상관없이 몇 채 사도 1.1%

주택수 카운트 X

재개발지역 포함 가능

다른 주택 취득 시 중과 영향 x

 

✅ 공시가 1 이하 보유세(재산세, 종부세)

주택수 카운트 O

조정 2채, 전 지역 3채 이상 보유세 중과

6.1 보유주택 기준

(7월 매수 5.30 매도 시 면제)

종부세는 다주택자 인당 6억 이하 공제

(6억 좀 넘어도 얼마 안 됨)

 

✅ 공시가 1 이하 양도세

주택수 카운트 O

다른 주택 양도 시 중과

* 수도권 내 읍면 공 3 이하 중과 배제

* 비수도권 전체 공3 이하 중과 배제

 

✅ 취득세

- 공시가 1억 이상만 count

- 조정지역은 2채부터 8 퍼

- 비조정지역은 2채까지 1.1 퍼

- 그래서 1 주택은 조정에서

가장 비싼 주택 1.1 퍼 내고 사고

- 2 주택은 비조정에서

가장 비싼 주택 1.1 퍼 내고 사기

- 3 주택 살 땐 12.4 퍼

- 즉 1.1 퍼 혜택 한번 더 받으려면

두 번째 집을 비조정에 비싼 거 사면됨.

- but 8, 12 퍼 내더라도

조정에 비싼 거 사는 게 훨씬 더

상승률이 높을 것 같으면 고고!!

그런 경우 많음!

- 똘똘이를 먼저 살 돈도 시간도 없다면

공시가 1 이하는 취득 시엔 주택수로 안세기 때문에

더 오르기 전에 최대한 빨리 많이 사야 함!

 

✅ 조정지역 주택(규제지역)

- 양도세 중과 주택수에 포함

- 서울, 경기, 광역시, 세종 내 주택

- 읍면군 공시 3억 초과 양도세 중과

- 조정 ‘동’ 주택 공 3억 이하도 양도세 중과

 

✅ 비조정지역 주택

- 공시가 1억 초과도 2 주택까지 추이 1. 1%

- 다주택자도 2년 이상 보유 시

양도소득세 기본세율(중과 안됨)

- 읍면군 공시 3억 이하 주택 해당

 

✅ 읍면군 공 3억이하 주택

- 양도세 중과 배제(다주택자도)

- 다른 주택 팔 때 주택수 미포함

- 읍면군 공3억 초과 시엔 양도세 중과

(다른 주택 팔 때 주택 수도 포함)

 

✅ 경기도 주요 비조정 지역

이천, 여주, 용인 일부, 남양주 일부 등

 

✅ 경기도 주요 읍면군

평택 고덕면, 안중읍, 청북읍, 포승읍,

김포 통진읍, 화성 봉담읍, 화성 향남읍, 화성 남양읍,

용인 둔전리, 이천 부발읍, 남양주 화도읍,

광주 초월읍, 안성 공도읍 등

 

✅ 주요 비수도권

천안, 아산

* 수도권 근처, 삼성전자 근처

 

✅ 갭 투자 시 갭 줄이는 팁

월세나 전세입자가 이사 나가거나

매도인이 살다가 이사 나가는 입주 협의 매물 잡아서

잔금일(등기일)을 4개월 이상 뒤로 최대한

여유 있게 달라고 하고 그동안 전세 가격이

오르니 전세 새로 높게 놓으면 갭 줄일 수 있음

* 갭: 매매가와 전세가의 차이

 

✅ 계약금과 중도금

계약금은 10% 내외 협의 가능.

배액 배상의 기준금액이기 때문에

배액 배상을 염두하고 있다면 많이 넣으면 유리.

중도금은 계약 이행의 착수로 계약해지 불가.

불장에 서는 계약 뒷날 바로 넣기.

중도금 액수는 정해져 있지 않아 소액 가능.

중도금을 계약서에 명기하지 않고 협의 없이

넣어도 법적으로 가능하나 분쟁 소지 있으니

융통성 있는 언변 필요.

 

 

✅ 중도금 넣기 화법

- 갑자기 500만 원이 생겼는데

잔금 치르기 전에 제가 이 돈을 써버릴까 봐

그냥 중도금으로 미리 넣어드려요.

- 어차피 드릴 돈인데 여유 자금이 조금

있어서 이사하실 때 보태서 쓰시라고 미리

중도금 500 넣어드려요.

 

✅ 다주택자들 공시가 1억 이하 매물이 없는 경우 꿀팁

공시가 1억 이상 입지 좋은 2-3억대 아파트 중

잔금 길게 일하고 전세 가격 올라오면

새로 전세 놓고 갭줄여서 그 돈으로 취득세 내기

 

✅ 공시가 시세 대비 90% 현실화

(21년 70%, 매년 약 2% 상승)

공동주택 2030년까지

단독주택 2035년까지

 

 

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